Stawka czynszu w wysokości 3,50 zł/1m2 (to wzrost o  37,25 proc. do stawki wcześniejszej wyjściowej, czyli 2,55 zł/1m2), będzie stawką bazową, od której liczone będzie zarówno obniżanie, jak i podwyższanie czynszu w zależności od ustalonych w załączniku nr 1 do zarządzenia (zob. poniżej) i Programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy Miejskiej Żory na lata 2008-2013, czynników obniżających lub podwyższających wartość użytkową lokalu. Przy zastosowaniu nowej stawki bazowej 3,50 zł/1m2 stawka maksymalna wyniesie 4,59 zł/1m2 (obecna to 3,34 zł), zaś minimalna 2,80 zł/1m2 (przy obecnej 2,04 zł/m2).

Dotychczasowa wysokość stawki czynszu nie zabezpieczała pokrycia kosztów eksploatacji związanych z utrzymaniem substancji gminnego zasobu mieszkaniowego w stopniu zadawalającym. Z analizy pierwszego półrocza 2010 roku wynika, iż średnie miesięczne przychody przypadające na 1 m2 powierzchni użytkowej wynoszą 2,44 zł, natomiast koszty wynoszą 4,25 zł. Zatem przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych w wysokości aktualnej stawki czynszu pokrywają tylko 57proc. kosztów eksploatacyjnych. Po podniesieniu stawek czynszu tylko w przypadku 10 proc. umów najmu czynsz przekroczy wartość 4,25 zł, pozostała część czynszów i tak nie osiągnie poziomu pokrywającego koszty utrzymania. Przy wypowiadaniu stawek czynszu w przypadku w/w 10 proc. umów należy szczególnie uwzględnić poziom zwrotu kapitału w wysokości nie wyższej niż 1,5 proc. nakładów poniesionych na budowę lub zakup lokalu, lub do10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie zwiększające wartość lokalu.

Mieszkaniowy zasób komunalny, to w 49 proc. budynki z lat 70-tych i 32 proc. z lat 50-tych i wcześniejszych, i z uwagi na bardzo długi okres ich eksploatacji wymagają coraz większych nakładów remontowych, a wcześniejsza stawka czynszu, jak wykazano powyżej, nie pokrywała kosztów bieżącej eksploatacji. Pozostawienie miesięcznej stawki czynszu na tym samym poziomie tj. w wysokości 2,55 zł/1m2 skutkowałoby corocznym zwiększaniem dotacji Gminy na pokrycie kosztów remontów w budynkach o niezadawalającym stanie technicznym.

Zgodnie z Programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Żory na lata 2008-2013 założeniem Gminy, jest osiągnięcie takich wpływów z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, sprzedaży mieszkań i reklam na nieruchomościach, aby zapewniły one samofinansowanie i nie wymagały dofinansowań z innych źródeł. Należy tak kształtować politykę czynszową, aby dążyć do samowystarczalności finansowej gospodarki mieszkaniowej, w okresie tym należy jednocześnie dążyć do stopniowego zmniejszania dopłat z budżetu Miasta na utrzymanie zasobu mieszkaniowego poprzez odpowiednie kształtowanie stawek czynszu. Poziom wydatków na utrzymanie i niezbędne remonty oraz modernizację zasobu mieszkaniowego uzasadnia stopniowe podwyższanie stawek czynszu w celu wyrównania różnic pomiędzy wpływami a wydatkami na cele mieszkaniowe oraz w celu zwiększenia środków niezbędnych na remonty i modernizacje.

Maksymalna stawka czynszu zgodnie z przyjętym Uchwałą Nr Rady Miejskiej z dnia 27 listopada 2008r. Programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2008-2013 nie może być wyższa niż 3 proc. wartości odtworzeniowej 1 m2 lokalu. Dla województwa śląskiego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na czwarty kwartał 2010r. i pierwszy kwartał 2011r. wynosi 3.359,00 zł. Oznacza to, że maksymalna miesięczna stawka czynszu w lokalach komunalnych za 1 m2 może wynosić więcej niż 8,40 zł. Obecnie stosowana stawka maksymalna w lokalach komunalnych wynosząca 3,34 zł stanowi 39 proc. dopuszczalnej wysokości stawki czynszu oraz 1 proc. wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego. Po podwyżce maksymalna stawka czynszu 4,59 stanowić będzie 54 proc. dopuszczalnej stawki oraz 1,64 proc. wartości odtworzeniowej.

Zgodnie z Programem przy zastosowaniu stawki 3,50 zł/1m2 nie zachodzi konieczność stosowania obniżki czynszu na wniosek najemcy o niskich dochodach. Konieczność taka zachodziłaby, gdy stawka bazowa przekracza w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej 1 m2 lokalu.

Stawka czynszu za lokal socjalny będzie stanowiła 50 proc. najniższej stawki czynszu obowiązującego w zasobie mieszkaniowym Żor, co zgodne jest z  § 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na chwilę obecną stawka ta wynosi 1,02 zł/m2 a po podwyżce będzie wynosić 1,40 zł./m2.
 
zobacz szczegóły - Zarządzenie Prezydenta Miasta Żory z dnia 15.12.2010r.

info: Urząd Miasta